随着近几年多伦多房价飞涨, 买不起独立屋的人越来越多, 很多人不得不把目光投向相对较便宜的共管物业：Condo 和 Townhouse。买共管物业有优点，也有缺点。

优点是每星期有人收垃圾，冬天有人铲雪，有人维护房子外部的环境以及房屋外部的修缮，缺点是每月要交一定数目的管理费，如果board of directors不认真负责管好用好这些钱，或有私心想谋私利，或者没有聘请到好的管理公司，则情况就会变得比较复杂。例如碰上房屋或者公共设施需要维修的时候，如果平时管理得当，在小区的保留账户中存有一定的积蓄，维修就可以顺利进行，但如果平时管理不善，把钱都花光了，此时就要向业主收取额外的费用，或者是提高月费来应对修理，此时就会与业主产生矛盾。

我在多伦多一个接近50年房龄的townhouse住了15年，因为身体不好无法买更好的房子搬走，只能坚守在这里。期间经历了很多事，对加拿大共管物业的法律法规也有了很多了解，想在此分享给大家，希望对新移民和钱不多的初次置业人士有所帮助。

先说说共管物业的组织机构。建房时共管物业要在政府那里注册组成一个非盈利的corporation, 收入来源就是每月屋主交上来的月费。 每个corporation有一个board来管理整个corporation的事物，相当于中国的居民委员会，只不过中国的居委会有一定的政府拨款，而这里的没有，唯一的收入来源就是房主交的月费。（现在很多新建的townhouse 都是free hold的，就是没有共管的board，也不用每月交钱，但是剪草铲雪等所有外部的事都是屋主自己做，相当于独立和半独立的house）。

我们这里共有住户110户左右，board of directors 共有五人，由每年的业主大会选举产生，今年的新规定任期统一都是二年。Condominium法规定，board of directors每月可领取少量补贴(差不多就是$100左右，实际上就是一个volunteer job，我们小区的传统是大家都不拿一分钱，是纯粹的义工)。 他们的职责是：每月收集管理住户交上来的钱，并负责监督维护及修理房子的外部及公共设施。一般board都是雇用一个管理公司来具体负责这些事务。由于board of directors是由业主大会选出来的，他们可以代表业主管理他们的物业，当然其权限由condominium法规定，所以在法律规定的范围内，他们做的任何决定都具有法律效率！这点很多人都不知道或者没有在意，以为房子是我的，当然一切由我说了算，其实不然！

举个例子： 比如directors做了决定，说我们有什么什么修理项目，每户每月或一次性要交多少多少钱，如果你觉得我每月都交那么多月费了，为什么不拿那个钱来修，还要额外交钱，我就是不交，看你能拿我怎样？嘿，等过了最后的期限你还没交，board就可以拍卖你的房子，拍卖得的钱扣除你没交的部分和相应的律师费用，剩下的才会给你！你别不信，我们小区就有这个例子。我搬来之前说是要修理公共车库要每家一次性交$5000，结果很多人出来闹，最后大部分都抗不住交了，只有一家没交，房子被拍卖了。我住在这里期间也有房主不交月费，多次发律师信都不理，最后房子也被拍卖了。

记得我搬来时的月费是$310，第二年就涨到$460，一个月一次就涨了$150！这也太离谱了！我们小区房主交的月费是包水、包基本电视cable和房屋外部保险以及房屋外部及公共设施的修理的，这是小区历史上延续下来的规定。当时这里是个较大的白人管理公司在管，我搬进来后发现我家老式窗子的钩子断了好几个，有两个窗子推上去站不稳会掉下来，结果到处问谁应该来修，得到的回答都是自己修。有在这里住了5-6年的住户告诉我，很多人家屋顶漏水也没人管。从来不见有人来修房子！他们还告诉我说就在我搬来之前每户刚一次性交了$5000，说是修理公共车库，有很多人吵闹不想交，结果有一家抗到最后的被拍卖了房子！

当时小区住户有很多新移民，大部分是东南亚的，还有南美人，少数几家白人是老住户。为这个离谱的涨价大家都很气愤，但苦于初来咋到，又是初次置业，根本不懂加拿大的法律法规，完全不知道应该怎么办。后来有人想到上网下载了condominium法，知道房主可以要求召开大会表达诉求，只要有15%的屋主签名提交给board就行。记得开会那天管理公司带了个律师来主持会议，屋主中有几个中国人是在北美拿了博士硕士学位的，英语说得很溜。当时有人问，如果board 决定每家每月要涨$1000,明显不符合政府规定的涨幅，我们也要执行吗？那个律师走下来到提问的人面前，对着他的脸说：yes, you have to! 那天会议屋主大败而归！

我后来又仔细读了condominium法才发现，原来所有问题的关键是board of directors，只要是他们做的决定有一定的依据，比如他们决定每月涨价$150，是根据管理公司雇人做的reserve fund study，这个study说什么年龄的房子，reserve fund里应该保持有多少钱，不够的就要从屋主处收取，那么这个决定一旦做出就要执行，除非屋主大会选举新的directors，再做出新的决定！

由于屋主们知道了要想把月费降下来，只有撤换原来的directors才行，所以在大家的共同努力下，那年9月份的房主大会，屋主们最终成功地撤换了4个directors，我也作为新的director进人了board。接着我们就解雇了那家管理公司，又重新雇人做了reserve fund study，把管理费降低到$350，因为我们相信事在人为，只要好好管理这些钱，不浪费，把该修的房子修了，政府根本不会来管你的reserve fund里到底有多少钱。

从那时起连续3年我们都没涨过一分钱月费，甚至在第四年的时候还把月费降到了$310。在此期间小区完成了几十个屋顶的修理，换了几十户的窗户，还有好多公共设施的维修。我们为什么能用那么少的钱做了这么多的事？固然有directors认真负责的监督管理，但最主要的应该归功于我们雇佣的那个管理公司的经理。

此处要特别强调一下管理公司的重要性。因为condominium法对钱的使用，房屋的维修这部分的规定是没有很细的细则的，也就是说这些规定很多是可以灵活掌握的。共管物业房主交的月费，一般是包括自己物业外部维修的费用的。如果平时大家的钱管得好用得好的话，保留账户里就会有钱积攒下来，这样在碰到大的维修项目时就可以拿出来用，就不需要额外交钱。反之如果不注意节约，把钱都乱花光了，那么有较大的维修项目时，就要收取额外的钱。前面已经说过，directors是有权决定是否从房主处收取额外的费用的。也就是说，如果corporation 有危及大家人身安全的地方需要维修，board即使决定一次要屋主多交$10000都不违法，不交就违法！

一个管理公司经理的好坏，除了看他是不是诚实正直，,还要看他是不是对住户需要修理的报告及时回应，最主要的是看他能不能找到信价比好的修理公司来修理。如果是，就说明他是不贪工程款（commission）的。也就是说，只有这个经理诚实办事，不谋私利，不从修理项目中收取回扣，他才会找信价比好的公司来做，这样大家的钱才能节省下来。

很多管理公司的经理应聘的时候吹得天花乱坠，等一上任对住户就采取敷衍搪塞，能拖就拖的策略，实在拖不过去了，小的修理就随便找个公司来做，大一点的就千方百计从修理项目中收取回扣。我们小区由于多年没有修理，积攒了很多问题，住户的电话每天都很多。但是我们这位新经理办事效率很高，对住户的电话及时回应，及时检查，做出判断后告诉我们。幸好大部分的complain都是小问题，几百块一个就能解决，所以短时间内他就把大部分住户的抱怨搞定了。由于我们小区的房龄较老，屋顶漏水报告每年都会有，加之窗子老化也会引起漏水需要换新，两个公共地下车库的漏水，电暖器的维修或更换，小区下水道经常堵塞需排水，每年春秋两季屋顶扫落叶疏通排水道，还有路灯更换，道路维修等等，千头万绪的工作，这个经理都帮我们逐一解决了。

后来这个经理和他的老板闹矛盾辞职，我也因病辞职，新的directors重新聘请了一家管理公司。结果那些directors完全听管理公司的，什么文件可能根本都不看，叫他们在哪里签字就签字，以至于那家公司把我们corporation的银行账户转到他们公司的名下他们都签字同意了。那家公司在我们这里管了五年，头四年什么东西都没修。平时住户有了complain, 那个经理就去看一下，暂时安抚几天住户情绪，然后就没有下文了。他采取的就是拖磨的策略，能多拖一天是一天，很多住户气得骂人，他也不生气，你骂你的，我该拖还是拖。直到有的住户屋顶漏水天花板都快掉下来了，他们一看这搞不好要出人命了，才决定来修房子。这次又用了跟十年前那家公司一样的伎俩，先雇一家白人的公司做个reserve fund study, 然后每户每月涨价$150! 理由就是reserve fund study说了，在我们这样房龄的小区，reserve fund里要有$40万才合法，而我们的远远不够数。他们四年基本没有修过大的东西，而且每年月费都涨了至少是3%，也不知道那些钱跑哪里去了！

屋主们自然不高兴又闹开了，原来的老住户基本都搬走了，只有我因为生病无法换房子还在这里。我告诉他们不用走弯路，直接换directors就行。他们不信，非要凑钱请律师，结果白浪费了钱一事无成。直到第二年，才有人想可能应该照我说的做，那年的业主大会才撤换了原来的directors，我又一次进入board。才把这家管理公司赶走。原来在我们这里管的那个很好的经理，他已经自己成立了一家管理公司，我们又把他请回来管。

我们接手以后查看了我们corporation的银行账户，reserve fund里居然只剩了$8000,而且后来又来了好几万没付的账单，所以实际上我们接手的时候这个账户是负数！另外一个operating的账户也是赤字。每户每月多收$150, 已经收了一年多，加上我们的保留账户中原来常年都有的$27-28万，他们只在最后一年修了15-16个屋顶，这么多钱居然就都没了！！！因为花钱都要有至少两个directors签字才行，所以无法追究管理公司的责任。

新的board上台，根据竞选承诺，要把高额的月费降下来。面临空空的账户和大额的账单，我们只能把月费降了$100，好在业主们也是讲理的，也都没有异议。但对管理公司经理而言，他的任务就十分艰巨：除了每月要平衡小区的固定支出外，业主要求修理的电话一天要有十多通。好在他有经验，而且手里有一些质美价廉的修理公司，所以几个月之内就把那些较小的complain的问题都解决了。后来每月陆续修理几个屋顶和窗户。

到今年为止，这个经理在接手我们小区的管理两年多一点的时间，不仅修了几十个小的问题（比如防风们把手坏了；防风门玻璃破了；好多窗子漏水需要涂胶；动物跑到天花板上要做单向门把洞堵住等等），还修了好几个屋顶窗户和原来住户漏水损坏的天棚干墙，以及修了一些小区的道路、更换路灯等等，现在几天才有一两个报修电话。去年冬天那么冷，整个冬天几乎没有收到住户的投诉电话（倒是有一住户因家里水管被冻坏而报修，但那是属于住户自己保险公司的责任，corporation只负责外部的维修，内部的损坏除了屋顶窗子漏水造成的损坏由小区负责修理外，其他的都是住户自己的责任的。）

最主要的是，在他接手我们小区管理这短短两年多一点的时间内，不仅解决了小区原来积压的各种大大小小的问题，还安抚住了业主们原来激昂的情绪，特别是去年冬天的严寒，使小区内的外部水管冻爆，保险公司只承担修水管挖坏的路面的修理费用，修水管的约$9万刀都要我们corporation自己承担。我们现在的reserve fund账户里面有$50万的维修资金，这使得今年我们足够支付即将要大修的两个公共车房和那笔9万刀的修水管费用而不用向业主额外征收一分钱！这对我们的corporation来说，确实是一个很大的贡献！如若不是找到这样一个又诚实，又有能力的经理，根本不可能做到这一点！